《物业管理条例》/解析

中华人民共和国国务院令第３７９号

　　《物业管理条例》已经２００３年５月２８日国务院第９次常务会议通过，

现予公布，自２００３年９月１日起施行。
　　                                                    总理 温家宝
　                                              　二００三年六月八日

物业管理条例

　第一章 总则　　

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改

善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

制定条例的目的包括三个方面：

1、为物业管理活动建章立制 规范物业管理活动中各方主体的行为；

2、旨在通过规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益，例如：

（1）条例的22条：建设单位制定业主临时公约，不的侵害物业买受人的合法权益；

（2）条例的27条：规定业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自转让；

（3）条例的58、60、61、62条：强调了物业管理企业违反条例规定给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任；

（4）条例的42条：业主和使用人约定由使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任；

（5）条例的67条：违反物业管理合同的约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

3、通过规范物业管理活动和维护业主和物业管理企业的合法权益，使物业管理企业发挥出良好的社会效益和经济效益，改善人民群众的生活环境和工作环境。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

含义：

第一、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。

1、对于房屋、建筑物的管理，业主可以根据不同的情况采取不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理；其三是业主选聘物业管理企业进行管理；

（提问？条例对三种形式全部都起到规范作用吗）

条例所调整的物业管理仅只业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。所规范的活动也仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理活动。

2、采取其他方式对建筑物进行的管理条例并不对其进行规范，但并不代表没有法律法规进行约束 ，可按照《民法通则》和合同法的有关规定进行约束。

3、业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业，也就是说是否选聘物业管理企业来对物业实施管理是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理的，则应当按照条例的规范来进行。

第二、物业管理活动的基础是物业管理合同。

物业管理活动的实质就是业主和物业管理企业就物业管理企业提供服务为标的进行的一项交易，市场经济条件下，交易的进行主要是通过合同作为纽带完成，交易的双方也就是合同的主体。

第三、物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的委托为其提供物业服务合同没有约定的服务项目（特约服务，44条规定）和代办服务项目（45条规定）

提问：对于写字楼、商场、工业厂区等非住宅的物业管理活动是否应按照物业管理条例的规定去执行？

条例主要是用于住宅物业，对于非住宅物业参考执行，条例中许多规定都是针对居住型物业进行的规定，例如24条：前期物业管理阶段建设单位需通过招投标的方式选择物业管理企业；54条：住宅物业应当建立专项维修资金制度；对非住宅得物业未作强制的规定。

提问：《物业管理条例》和《长春市城市住宅区物业管理条例》名称上的区别？

提问：《物业管理条例》在城市适用，在乡村适用吗？

条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村，从全国情况来看，物业管理主要存在于城市，在比较发达的乡村物业管理活动也已经存在，尤其在沿海一些发达的地区，城乡差别已经非常小。同时，并非只有城市才会出现物业管理的需求，乡村也同样存在，如果条例只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和即将存在的物业管理活动将无法可依，显然不利于我国物业管理的发展。
　　第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

含义：本条款属于倡导性条款

通过何种方式选聘物业管理企业，属于业主的权利。同时利用市场竞争机制需要一定的成本，并不是所有业主都愿意或者有必要支付这部分成本的。对于一些服务项目较少，范围较小的物业管理区域而言，业主并不一定有必要通过招投标的方式来选择物业管理企业。鉴于此，条例只是提倡而不是强制要求所有业主必须通过市场竞争机制来选择物业管理企业。
　　第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

含义：本条款属于倡导性条款。

传统的观念认为，物业管理的内容无非是保洁、保安、绿化、房屋维修等，是一个技术含量不高的行业。实际上，物业管理是一项专业性很强的活动，随着社会的发展，建设领域不断涌现新技术、新产品，物业管理智能化程度越来越高，只有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，才有能力做好相应的物业管理服务。（举例：在同一起跑线上）
　　第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

含义：监督体制的规定：

提问：物业管理企业的哪些行为需要接受监督呢？

一、制定相关的规定进行监督：

1、条例的32条：对物业管理企业实行资质等级制度；

2、条例的41条：制定物业服务收费办法；

3、条例的43条：县级以上政府价格主管部门会同方地产行政主管部门对服务收费监督；

4、条例的54条：对专项维修基金的使用和管理。

5、条例的60、62、63条：对违法行为的查处。

二、房地产行政主管部门的监督：

1、条例10条：指导业主成立业主大会；

2、条例19条：撤销业主大会和业主委员会做出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正；

3、条例的24条：批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业；

4、条例的43条：配合价格主管部门监督物业服务收费；

5、条例的49条：处理物业管理活动中的投诉；

6、条例的57—66条：物业管理活动中的违法行为查处。

三、协调实施部门：

公安、民政、物价、工商、建设、规划、市政共用（供水、供电、供气）等部门。
　　                第二章 业主及业主大会 　　
　　

第六条 房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利（每一条款的内容在后面的条款中都有详细规定）：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

提问：什么叫业主公约和业主大会议事规则？

含义（记录）：

业主公约：业主公约是业主依法订立的一种自我管理规约，业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法做出的约定，每位业主都应当依照业主公约的规定行使权力、履行义务。（公约范本）

业主大会议事规则：业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出决定。
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

明确问题：业主委员会是业主大会的执行机关，具体实施业主大会所做出的决定，同时经业主大会授权也可以自行做出对一定物业管理事项的决定，它所做出的决定业主同样应该执行（该条款的规定同长春市城市住宅区物业管理条例的要求有很大区别，依为准）。
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条 物业管理区域内全体业主组成（为什么叫组成，而不叫召开？）业主大会。（吸收了德国、日本等国家的建筑物区分所有权制度的一些规定）
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（将业主大会的活动范围限制在其所属的物业管理区域内不应是物业管理的区域内）

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

含义：

提问：划分物业管理区域的根本原则是什么？

划分物业管理区域应当考虑的问题：我市目前尚无具体规定。划分适应考虑的问题：

1、物业服务标准、等级；

2、物业管理合同的签订；

3、共用设备、设施的使用（提问：为什么以此为标准）；
　　第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积（条例出台以前有根据户数决定的情况）、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

含义：

提问：成立业主大会是唯一可以选择的自我管理形式吗？

只有一个业主或业主人数较少的情况下，业主完全可以自行或通过全体协商的方式对共同事项做出决定，没有必要成立业主大会，《条例》允许业主根据自身实际情况，决定是否采用业主大会这种管理形式。

提问：业主大会的成立哪个部门组织、指导、协调？

房地产行政主管部门，区物业办

提问：投票权数和投票数的区别？
　　第十一条 业主大会履行下列职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

含义：业主公约和业主大会议事规则是业主自我管理 、自我规范的基础规定，涉及每个业主在物业管理中的利益，理应全体业主共同制定和修改。

提问：业主公约什么时间制定、生效？业主大会议事规则什么时间制定、生效？

业主大会成立以前有开发建设单位制定业主临时公约规范业主的权利和义务，首次业主大会成立以后，业主通过业主大会制定正式的业主公约。签订之日起生效。

业主大会议事规则由业主在首次业主大会上制定通过，议事规则对业主投票权确定办法等重大事项做出明确规定，以规范业主大会和业主委员会的运作。

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

含义：

提问业主或业主委员会是否有权解聘物业管理企业？

单个业主无法解聘或选聘物业管理企业，业主只有通过业主大会集体决策，才能做出选聘、解聘物业管理企业的决定。
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

含义：这里所说的维修资金是指按房屋总价的2%—3%收取的专项维修基金，使用或续筹时要经业主大会决定，（住宅共用设备设施维修基金管理办法中规定使用时经业主委员会审核同意，0.15元每平方米的维修基金也是如此规定，矛盾之处{新条例规定业主委员会是业主大会的执行机构，还是否有这样的权利}目前尚无明确的说法）
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

在实际运作过程当中，经常把规章制度和业主公约合订在一起发给业主。
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

含义：

提问：

1、召开业主大会可以采取哪些形式？

2、召开首次业主大会由哪个部门组织？召开的时候做那些事情（以书面形式讨论的时候做那些资料）？

（从职责的角度考虑：业主委员会选举、业主公约、业主大会议事规则、璇）

3、某小区有1500户，首次业主大会有760户业主参加，做出的修改业主公约、选聘物业公司等决定是否合法？

4、参加业主大会时，某户业主因故不能参加，委托其朋友或亲友来参加投票，是否合理？

5、某小区有住户1500户，召开业主大会作出两项决定：第一项为门前方砖路面禁止机动车行走；第二项是小区的电梯已经严重老化，准备更换。该两项决议的到了760户业主的同意，其他业主或弃权或反对，请问该业主大会做出的决议是否合法？为什么？

6、某小区有住户1500户，成立业主大会并签订物业管理委托合同时尚有400户空闲住宅，业主大会成立约1年以后该400户业主陆续入住，该400户业主入住后对业主公约当中的有关内容提出异议，认为讨论决定时没有参加，不知道有这些规定，认为不合理，实际当中拒绝执行。请从业主、开发商、物业企业的角度分析有那些不规范的地方？

（1）、如果当初成立的业主大会是合法的，那么所制定的业主公约对全体业主都具有约束力，该400户业主应无条件执行，也可以在召开业主大会时重新进行表决{13条}。

（2）、开发建设单位，在业主购房签订合同时应包含物业管理合同约定的内容（25条），这主要是指业主大会成立以前，那么业主大会成立以后和物业管理企业重新签订了物业管理合同，那么开发商作为临时业主在产权转让时应当将新的要求明确告诉后400户业主，也就是说签订购房协议时应将物业管理委托合同的内容、业主公约、业主大会议事规则等内容纳入购房协议当中，让新的业主明确知道相关事项。

（3）、作为物业管理企业应考虑将此种情况在业主入主时，从入住资料当中予以明确。

　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

含义：

提问：业主大会定期会议多长时间召开一次？

国家条例当中没有明确规定，由各地区条例规定，业主大会议事规则根据各地区条例再做明确规定。（长春条例规定每年至少召开一次）。

提问：什么情况下可以召开临时业主大会？谁组织召开？

物业管理区域内发生重大事故或者紧急事件需要及时处理等情况时经20%（是数量还是投票权数？）以上的业主提议，由业主委员会临时召集。

国家没有明确规定，可理解为户数，如有特殊约定，可在业主大会议事规则当中明确。
　　第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

含义：

 提问：

1、业主大会和居民委员会之间是一一对应的关系吗？也就是说一个物业管理区域内只有一个业主大会，居民委员会是否也应该只有一个？

2、非住宅小区是否应当告知居委会？（条例是否做要求）

　　第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。

含义：

明确将业主委员会确定为业主大会的执行机构，从而建立了业主大会与业主委员会并存，决策机构和执行机构分离的管理模式，杜绝少数业主凌驾于广大业主意志之上，侵害大多数业主合法权益的情况。

提问：业主大会会议是由业主委员会组织召开、还是物业公司组织召开、还是物业办组织召开？

首次业主大会由房地产行政主管部门（物业管理办公室）组织召开，日常会议由业主委员会组织召开
　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

含义：

提问：业主委员会成立之日起30日内向房地产行政主管部门备案，备案材料应提包哪些内容？

业主委员会成员登记表，业主大会审议通过的材料（公约、议事规则）

人选确定的要求：（决定了日后管理工作是否顺畅）在候选人的确定方面应会同房地产行政主管部门进行严格把关，选取没有私心能够协调好业主和物业公司的关系的人选。（人选的确定很重要）
　　第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。

含义：

业主公约的内容：

1、有关物业的使用、维护、管理。如业主使用自有物业和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定；对自有物业进行装修时应当遵循的规则等。

2、业主的共同利益。如对物业的共用部位、共用设施设备使用和保护，利用共用部位获得收益的分配、公共秩序、环境卫生的维护等。

3、业主应当履行的义务。遵守物业管理区域内的相关的规章制度等。

4、违反公约应承担的责任。

法律效力：业主公约需经物业管理区域内业主签字承诺。

1、业主公约对使用人也发生效力；

2、业主公约对物业的继受人（即新业主）也自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动转移给受让人。但业主公约无需新入住的继受人做出任何形式上的承诺，就自动的对其产生效力。也可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公约存在默示，自愿接受业主公约的约束。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

含义：

对业主大会议事规则主要内容的规定：

1、业主大会的议事方式。包括业主大会会议是采用集体讨论还是书面征求意见的形式。

2、业主大会的表决程序。包括业主大会会议的基本议程，业主大会的表决形式等。

3、业主投票权确定方法。如何来确定业主在业主大会会议上的投票权数。

4、业主委员会的组成和成员任期。包括业主委员会委员的资格、人数、任期，正副主任的配置等。

业主大会议事规则还可以对其他有关业主大会活动的事项做出规定，入业主大会宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利与义务等。
　　第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

含义：

本条款是对业主大会、业主委员会所做决定的限制要求以及违法决定的处理方式的规定。

业主大会、业主委员会做出的违法决定经常表现在哪些方面？

1、业主大会做出的有不符合任职资格的业主担任业主委员会委员的决定；

2、业主大会做出的挪用专项维修资金的决定；

3、业主委员会不经业主大会通过直接做出的选聘、解聘物业管理企业的决定等。

对此类行为的处理：有物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令限期改正或撤销其决定，并在物业管理区域内向全体业主公告。
　　第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

含义：

明确了业主大会、业主委员会与公安机关、居民委员会之间的关系：

　　                       第三章前期物业管理　　

本章共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容

提问：什么叫前期物业管理？前期物业管理需要制定那些文件资料？

前期物业管理是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。

建设单位在销售物业前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。

建设单位制定的业主临时公约，应当在物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主公约予以书面承诺。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。

提问：前期物业服务合同期限为多久？为什么？（摘自损害赔偿网）

前期物业服务合同至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；但是，前期物业服务合同期限最长不得超过3年。

提问：物业管理企业承接物业时，应当对物业什么设施进行查验？

物业管理企业承接物业时，应当对物业的共用部位、共用设备设施进行查验。业主依法享有的物业共用部位、公用设备设施的所有权或者使用权，建设单位不得转让给他人。

提问：建设单位和物业管理企业如何办理物业承接验收手续？

建设单位和物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

4、物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主或业主大会。

建设单位应当按照规定在物业管理区域内提供必要的物业管理用房。

建设单位应当按照国家规定的保修期间和保修范围，承担物业的保修责任。

提问：前期物业管理的重点工作是那些？

1、接管验收工作（保证接管完好的物业，减少后期管理的投诉）；

2、资料准备工作（收集、整理、存档）；

3、为正常物业管理所进行的基础资料等、工作程序等准备工作

提问：国家对前期物业管理做了那些要求规范？

目前主要有两个方面：

1、1994年建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部33号令）对前期物业管理做了原则性规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前由房地产开发企业负责管理”；

2、1999年建设部下发了《关于印发[前期物业管理服务协议]（示范文本）的通知》，对前期物业管理的内容做了详细的提示。
　　第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

含义：

提问：什么叫前期物业服务合同？

物业建成后、业主大会成立前，就需要物业管理活动。由于业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主大会与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，这种情况下只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。

提问：前期物业服务合同的特征？（较物业服务合同相比）

1、前期物业服务合同具有过渡性。（从合同的有效期方面考虑）

2、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。（从合同的主体方面考虑[明确一个问题：开发建设单位是否算是业主？在具备业主大会成立条件时，如有空闲房，开发商是否有选举权]）
　　第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

含义：

提问：业主公约和业主临时公约由谁制定？（业主公约是由物业管理企业制定还是业主制定？）

条例规定：业主公约由全体业主（业主大会）共同制定，业主临时公约由开发建设单位制定。（实际运作中均由物业管理企业参考有关资料制定，报业主大会审定）。

提问：我公司现在在业主公约的签订等入住资料中是否规范？

1、业主临时公约和业主公约的过渡，业主委员会成立前叫业主临时公约

2、购房合同应该包含前期物业管理服务合同约定的内容，业主临时公约进行明示。

3、业主大会成立以后，临时公约向业主公约的过渡。

提问：开发建设单位什么时间制定业主临时公约？（楼盘建成时还是预售时）

和购房协议一同制定
　　第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

含义：（两句话要求的内容实质是一个事项：对业主临时公约进行书面签字认可）

提问：如何将业主临时公约向物业买受任明示？

可理解为：以书面形式向物业买受人明确无误的告示，如直接将业主临时公约文本交与物业买受人，或者以通告的方式在显眼的地方予以公示。（通常选前种方式）

提问：如何书面进行承诺？

实践中，通常的做法是建设单位将业主临时公约作为物业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同中明确规定要求物业买受人遵守业主临时公约的条款，让物业买受人在物业买卖合同上确认签字。
　　第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

含义：本条是对前期物业管理实施招投标的规定：住宅物业的建设单位应当以招投标的方式选聘物业管理企业，而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业，目前不做强制要求（今后工作中要区分对待）。

第一条款是倡议性的条款，并未要求进行强制分离。

第二条款对住宅前期物业管理实施招投标进行的强制性规定。
　　第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

含义：购房合同中应包含前期物业服务合同，在实际运作过程中，许多企业为了让购房人了解前期物业服务合同的内容，都把前期服务合同作为购房合同附件签订，或在办理入住时由物业公司和业主签订前期物业管理协议，此种做法是否合理？为什么？

这种做法虽然在一定程度上可以保证购房人对前期物业服务合同的知情权，但将前期物业服务合同，由物业公司和业主签订，其合同效力受到质疑。如果前期物业服务合同作为购房合同的一部分，签订的主体是：开发商和业主，如果作为合同附件或由物业公司进行签订，合同的主体是：物业公司和业主，根据合同的相对性原则（《合同法第121条》），只有合同的当事人才有权向对方提出履行的要求，或者向对方要求承担义务，其他任何第三人不承担任何义务，如此签订，合同为第三人社定义物，容易对规定内容的效力发生争议。
　第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

含义：共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重增体、柱、梁、楼板、屋顶等）、房外啬面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售

价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

含义：验收不规范的情况普遍存在，主要原因时，物业管理企业行为不规范，在行业普遍亏损的情况下，一味的满足开发商的要求，存在“先接下来再说”的思想。如不进行严格的接管验收，后果必然是产品质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任不清，纠纷多、投诉多，业主和物业管理企业的合法利益得不到有效的保护，物业管理企业代人受过，业主怨声载道。

因此，物业接管验收具有以下几方面的意义：

1、明确建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，维护各自的合法权益；

2、促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供开展物业管理的必备条件，确定物业的使用安全和功能，保障物业买受人享受物业管理消费的权益。

3、着力解决日趋增多的物业管理矛盾和纠纷，规范物业管理行业的有序发展，提高人民群众居住水平和生活质量，维护社会安定。

提问：

在接管验收方面国家有什么有关规定？

建设部1997年7月1日发布的《房屋接管验收标准》。维修主管应掌握。在维修工当中开展培训。
　　第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（住宅使用说明书、住宅质量保证书）
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 （5月11日开始）

含义：

物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。

建设单位提供物业管理用房一般有以下几个方面的要求：

1、物业管理用房应该在物业管理区域内。这样才有利于物业管理企业实施管理。

2、物业管理用房有必要的面积。建设单位要提供必要面积的管理用房，避免面积数额不足而导致开展有关物业管理活动的困难。

提问：物业管理用房的产权归谁所有？

（归物业管理企业所有还是业主还是开发建设单位）

实践中，很多业主认为只有自己的房屋的产权归自己所有，物业管理用房属于物业管理企业或建设单位所有，这种想法是不对的，为了保证物业管理的开展，《条例》的三十条明确规定，建设单位应当按规定在物业管理区域内配置管理用房，物业管理用房市开发建设单位按有关规定建设的，用作物业管理办公等场所，建设单位在出售物业时，应该把物业管理用房等公共设施的成本经过核算分摊到各业主身上了，物业管理用房属于公共设施，所有权应属于全体业主。(条例的38条有明确规定)

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 

含义：国家在物业的保修方面有哪些规定？

目前主要的规定包括两个方面：

一、1998年9月1日实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅质量说明书制度的规定》第五条规定中：

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
    1、工程质量监督部门核验的质量等级；
    2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
    3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
    屋面防水3年；（建设部新规定5年）
    墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
    墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
    地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
    门窗翘裂、五金件损坏1年；
    管道堵塞2个月；
    供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（建设部新规定2个采暖期或供冷期）
    卫生洁具1年；
    灯具、电器开关6个月；
    其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
    4、用户报修的单位，答复和处理的时限；
   二、建设部80号令《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：

　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
　　㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
　　㈤装修工程为2年。
　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

保修期限从入住之日起计算还是从验收之日起计算？

建设部80号令《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定：房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，（是指施工队和开发企业的保修责任）。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅质量说明书制度的规定》第六条规定：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期，物业管理行业在执行过程中以此为准。

　　                  第四章 物业管理服务　　
　　第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

含义：物业管理企业成立应具备的条件（长春市物业管理条例规定）：

㈠有固定的办公场所；

㈡具有相应的注册资本；

㈢有合法的管理章程；

㈣具有进行物业管理所需相应数量的有关专业技术人员。

资质管理办法（祥见附件）：
　　第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

含义：“从事物业管理的人员”主要是指物业管理经营管理人员和技术工种人员。

许多实行市场经济的国家和我国的台湾、香港等地区都对物业管理人员采取的许可证制度。美国、韩国、日本等国家和地区的物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。

提问：物业管理企业可以聘用任何人从事物业管理工作吗？

不可以，条例规定：从事物业管理的人员应当按国家有关规定，取得职业资格证书，为提高物业管理人员素质，规范物业管理市场，国家对物业管理从业人员实行职业资格管理制度。物业管理人员职业资格目前可分为物业管理员、助理物业管理师、物业管理师三个等级。2002.3月劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发的《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》，对物业管理人员同一鉴定做了详细的规定。另外，目前国家对物业管理人员的要求，主要是建设部发布的《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，该通知规定了对物业管理的高级、中级管理人员，即企业经理、部门经理和管理员全部实行持证上岗。

提问：物业管理企业所有的工作人员都必须具备物业管理的从业资格吗？

不是，国家之规定了从事物业管理的人员应当按照国家有关规定区的职业资格证书，所谓物业管理人员是指按照物业服务合同的约定，对房屋建筑及与之配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序为业主提供服务的人员，企业中还有从事其他工作人员，如行政管理人员、后勤工作人员、党团活动人员、财务人员、业务策划人员等，对这些人员不必要求物业管理从业资格。
　　第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

含义：在物业管理实践中存在多家管理主要有如下几种情况：

1、建设单位选聘的物业管理企业和业主委员会选聘的物业管理企业同时为同一个物业管理区域内的业主提供服务；

2、同一个物业管理区域内，成立了两个或两个以上的业主委员会，这些业主委员会分别选聘物业管理企业进行管理；

提问：某个小区连续分期开发，一期工程前两年10万平方米，二期工程后两年又开发10万平方米，第三年一期工程入住率就达到80%以上，请问成立业主大会，选举业主委员会是否合理；二期工程入住率达到70%以上时是否应该在城里业主委员会，请分析说明？（此种现象目前比较普遍存在）。

3、业主委员会将物业管理区域自行划分为若干个小的区域，分别委托几家物业管理企业实施管理。

一个物业管理区域内只能由一家物业管理企业实行管理，但可以根据情况将专项服务委托给专业公司。
　　第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

含义：物业管理企业提供的服务应当符合合同的约定，否则，将构成违约，并承担相应法律责任。

在实践中，实施了物业管理的区域内，业主的人身和财产受到损害的情况也经常出现。

例如：在实施封闭管理的住宅小区，某业主存放在车库中的车辆被盗；小偷进入业主家中盗物甚至伤人、杀人等。应当说，就某一特定事项而言，出现某一结果的原因往往是多方面的，在界定各方责任时，不能简单的认为：既然实施了物业管理，物业管理企业就应当保障业主财产和人身安全；对物业管理区域内受到的人身和财产的损害，物业管理企业就应当承担完全的法律责任（主要是民事赔偿）。

业主受到人身和财产损害承担责任有一个前提条件，就是物业管理企业未能履行物业管理服务业同的约定，即物业管理企业存在违约行为，“未能履行”包括不履行和不完全履行两种情形。根据合同法的规定，物业管理企业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均须承担违约责任。
　　第三十七条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

含义：建设单位在委托物业管理企业实施前期物业管理时应当将物业资料移交给物业管理企业，物业管理企业在完成前期物业服务合同时，应当将物业资料交给业主委员会。业主委员会在委托物业管理企业实施管理时，应当将资料交给物业管理企业。物业资料的所有权与物业的所有权应当是统一的。就新建物业而言，在物业销售前，物业资料属于建设单位所有，物业销售后物业资料属于全体业主所有。（和39条属于同一类规定）

提问：物业管理企业在日常物业管理活动中所填写质量记录表格的所有权属于谁？交接时是否应该交接？

　　第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

含义：物业服务作为一种商品，对其价格的要求与其它商品的价格的要求有所不同，其他商品的价格多为靠市场去调节，物业管理服务收费对于物业管理企业来讲是商品的价格，对于业主的角度来将是收费，新建小区实行物业管理又是大势所趋，所以，为了维护广大老百姓的利益，物业管理服务费的收取仍需国家进行必要的指导和规范，还要遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则，对物业管理企业的利润空间进行控制。
　　第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《理解：在前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担》

含义：物业服务费的缴纳由三种情况：一种是业主缴纳，第二种是使用人缴纳，第三种是建设单位缴纳。业主缴纳是最普遍的现象。

什么叫连带缴纳责任？

当物业使用人不履行或者不完全履行业业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
　　第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
　　第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

含义：理解本条是需要注意如下几点：

1、特约服务属于派生服务范畴，提供特约服务并不是物业管理企业的法定义务。物业管理企业“可以”而不是“应当”提供特约服务。因为物业管理是按照物业服务合同的约定来为物业管理区域内的业主提供物业服务的。合同约定外的服务事项，由于当事人未作约定，按照契约自由的原则，业主不能强制要求物业管理企业提供，即使支付报酬也于法无据。

2、特约服务合同需要在物业管理合同之外重新订立合同，该合同与物业服务合同在主体、内容方面并不一致不能混为一谈。

3、特约服务是一种有偿服务，有偿服务意味着接受服务者为其接受的服务支付服务报酬，以有偿为原则。
　　第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

含义：主要是针对目前开发建设中普遍存在的供水、供电等专业部门在小区设立总表，并按总表收费，由物业公司收费到户，总表和分表的差额由物业公司承担，给本来就处于微利经营状态的物业公司带来了沉重的负担，所以条例作此规定，有利于物业公司的经营发展。
　　第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
  　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

含义：

1、一般而言物业管理企业的权利义务来源于物业管理合同，而协助做好安全防范工作却直接来源于条例的规定，物业管理企业所从事的物业服务活动属于公共产品活动。物业服务的这一特性决定了物业管理企业还须承担一定的社会责任；

2、物业管理区域内发生安全事故时，物业管理企业负有采取紧急措施报告和协助救护的义务（紧急事故如何处理是物业公司管理水平高低的表现，物业公司可以统一制定紧急突发事件报告）。安全事故的处理，并不是物业管理企业的责任。但物业管理企业的介入，可以为事故的处理产生积极的影响。

3、条例并没有规定物业管理企业必须雇请保安人员。物业管理企业雇佣保安人员的则适用于该条款规定，不雇佣的则不适用于该条款规定，实际中，一些物业管理企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工维护小区公共秩序，这与本条规定并不矛盾。
　　第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

含义：本条是关于物业使用人在物业管理活动中的权利义务和责任的规定。

物业的使用人：物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人。承租人是指与物业所有权人订有物业租赁合同因而对物业享有使用权的人。其他实际使用物业的非所有权人包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际占有和使用物业的人。

　　第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。 　　
　　第五章 物业的使用与维护　　
　　第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
　　第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
　　五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
　　第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 　　
　　第六章 法律责任　　
　　第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。
　　第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。
　　第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第六十一条 违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十二条 违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款３０％以上５０％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处１０万元以上５０万元以下的罚款。
　　第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处１０００元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。
　　第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。　　
　　第七章 附则　　
　　第七十条 本条例自２００３年９月１日起施行。

汇 总 分 析：

《物业管理条例》的主要内容可归纳为：建立了10项基本制度；明令业主的4项权益；明令物业管理企业的7项权责；明令4项禁止行为；规范两项书面合同；法规授权4项规定。

    《物业管理条例》全文见本书附录。

    (一)10项基本制度

    1．告知制度（14、19、20、50、53）

1）住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会（14）；

2）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改或撤销其决定，并通告全体业主（19）；

3）住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议（20）；

4）业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业（50）；

5）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业（53）；

6）物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主（53）。

    2．业主委员会备案制度（16）

    业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生（16）。

    3．招标投标制度（24）

    国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业（24）。

    4．承接验收制度（27、37）

    1）物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查

验（27）；

2）物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续（37）。

    5．保修责任制度（31、52、56）

1）建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任（31）；

2）供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任（52）；

3）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权利时，责任人应当及时维护养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维护养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担（56）。

    6．交接制度（39）

    物业服务合同终正时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之问应当做好交接工作（39）。

    7．资质管理制度（32）

    国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度（32）。

    8．人员资格制度（33）

    从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书（33）。

    9．专项维修资金制度（54）

    住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金（54）。

    10．报告制度（46、47）

1）对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告（46）；

2）物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作（47）。

    (二)业主的4项权益

    1．业主大会有权选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过（12）。

    2．业主依法亨有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分（27）。

    3．物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途(38)

    4．专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部何、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用（54）。

    (三)物业管理企业的7项权责

    1．从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格（32）。

    2．一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理（34）。建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房(30)。

    3．物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任（36）。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法利益（47）。

    4．物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理收费办法，在物业服务合同中约定（41）。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳（42）。

    5．物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定（44）。

    6．违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉（67）。

    7．物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定随意后，由业主依法办理有关手续（50）。

    (四)4项禁止行为

    1．业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动（19）；物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定（48）。

    2．物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人（40）。

    3．物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途（50）。

    4．业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路及场地，以损害业主的共同利益（51）。

    (五)2项书面合同（？合同范本有几个？前期服务合同和开发公司和业主签订的是一个吗）

    1．前期物业服务合同

    在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同（31）。

    2．物业服务合同

    业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定（35）。 

    (六)授权4项规定

    1．物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定（9）。

    2．业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定（10）。

    3．国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定（32）。

    4、专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定（54）。

条例中规定前期物业管理的几个环节

1、招投标；

2、制订业主临时公约，不得侵害业主的利益；

3、公示业主临时公约，业主有遵守的承诺；

4、前期物业管理协议。